Facility Management gilt schon seit über 20 Jahren als erfolgreiche Disziplin zur ganzheitlichen Steuerung von Immobilien, Einrichtungen und Infrastrukturen. Lebenszyklusorientierung und IT-gestützte Datenanalysen helfen mit, bei Entwicklung und Betrieb von kommunalen Gebäuden teure Energiekosten zu sparen.
Von Tony Bayer
Gemeindeamt, Schule, Kindergarten, Freibad, Feuerwehrhaus oder Bauhof: Gemeinden verfügen über eine Vielzahl von unterschiedlichen Immobilien, deren Betrieb und Instandhaltung einen enormen finanziellen Aufwand bedeuten. Experten schätzen, dass der dafür benötigte Budgetaufwand nur mehr knapp hinter den Personalkosten liegt. Trotzdem werden anstehende kommunale Bauentscheidungen in vielen Fällen nur anhand der reinen Errichtungskosten gefällt. Warum der Blick auf die Gesamtkosten der Gebäudenutzung mit steigendem Wettbewerbsdruck immer wichtiger wird, weiß Josef Stadlinger, technischer Leiter der Siemens Building Technologies Division: "Gerade öffentliche Auftraggeber wie Städte und Gemeinden brauchen innovative Lösungen und Konzepte, die Betriebskosten über den gesamten Systemlebenszyklus darstellen können und transparent machen. In manchen Ländern sind Gebäudebetreiber sogar per Gesetz dazu verpflichtet, den Energieverbrauch genau zu überwachen und im Lauf der Zeit Optimierungsmaßnahmen zu erarbeiten, um Kosten zu senken und Ressourcen zu sparen."
 Modern und smart: In Leonding wird mithilfe IT-gestützter CREDIT: Stadt Leonding |
Life Cycle Solutions
In der Vergangenheit wurden die drei Phasen Planung, Errichtung und Betrieb eines Objektes zumeist getrennt optimiert. Laut Stadlinger garantiert der ganzheitliche "Life-Cycle-Ansatz" angesichts der immer knapper werdenden Finanzmittel besonders für kommunale Immobilieneigentümer eine langfristig kostengünstigere Bewirtschaftung: "Dadurch, dass wir uns schon in der Planungsphase einbringen und die Errichtung auf die erwarteten Betriebskosten abgestimmt wird, lassen sich über die gesamte Lebensdauer einer Immobilie Kosten im zweistelligen Prozentbereich einsparen." Selbst moderne Sicherheitssysteme können viel zur Energieeffizienz eines Gebäudes beitragen, erklärt der Facility-Manager an einem anderen Beispiel: "Eine professionelle Zutrittskontrolle kann heute genau erfassen, wer sich in welchen Räumen eines Hauses aufhält. Jene Räume, die ungenützt sind, benötigen zu diesem Zeitpunkt auch kein Licht und keine Heizung - bieten also entsprechendes Potenzial zur Energieeinsparung. Entscheidend an diesen nachhaltigen Konzepten sind eine offene IT-Systemarchitektur, intelligente Schaltzentralen und Sensoren, die die Informationen an das zentrale Managementsystem weitergeben."
Laufende Prozessoptimierung
Während sich das technische Facility Management um Aufgabenstellungen im Zusammenhang mit Heizung, Klima, Lüftung, Kälte, Sanitär oder Elektrik kümmert, dient das kaufmännische Facility Management dem Werterhalt der Immobilie. Eine IT-gestützte Datenanalyse erhöht dabei die Transparenz der Energieverbräuche und schafft eine exzellente Planungsgrundlage für Einsparungen, wie Christoph Furtmüller, seit 2012 Energiemanager der Stadtgemeinde Leonding, berichtet: "Ich bin für rund 50 öffentliche Gebäude - von Kindergärten über Schulen, Tagesheimstätten, die Kürnberghalle bis hin zum Wellnesscenter - verantwortlich. Dank unserer innovativen Energiebuchhaltungssoftware werden alle von uns zu bezahlenden Energierechnungen nachgebildet und in Folge detailliert aufgeschlüsselt, sodass eine beliebige Auswertung je Gebäude sofort realisierbar ist."
Stromfressern auf der Spur
Die Vorteile dieses Systems liegen für den studierten Ökoenergie-Techniker auf der Hand: "Auf grobe Abweichungen wird bereits bei der Eingabe vom System aufmerksam gemacht, zudem werden nicht gebrauchte Zähler umgehend identifiziert. In Folge ist insbesondere das Erkennen von Fehleinstufungen mit dieser Software sehr leicht möglich." Angenehmer Nebeneffekt dabei: Die Energiebuchhaltung liefert der viertgrößten Stadt Oberösterreichs auf Knopfdruck eine hohe und gut dokumentierbare Datenqualität, mit der auch eine Potenzial-Analyse für Neubauten oder Sanierungen rasch durchgeführt werden kann. Langeweile kennt Furtmüller in seinem Job nicht: "Der Aufbau und die Pflege einer entsprechenden Datenbank sind zwar überaus zeitintensiv, aber mittlerweile konnte ich doch schon einige unentdeckte Stromfresser bei diversen Objekten aufspüren. Nicht weniger spannend finde ich auch, die neue EU-Energieeffizienzrichtlinie umzusetzen und dafür zu sorgen, dass Leonding eine Energiespar-Gemeinde (E-GEM) wird."